Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 września 2019 r., sygn. II SA/Ol 525/19

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2019 r. sprawy ze skargi C. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia "[...]", wydaną przez Wójta Gmin (dalej jako: organ I instancji), na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity na dzień wydania decyzji - Dz.U. z 2018r. poz. 2204 ze zm., dalej jako: u.g.n.), art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 2096 ze zm., dalej jako: k.p.a.) oraz uchwały nr XV - 88/08 Rady Gminy z dnia 22 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, ustalono w stosunku do C. C. (dalej jako: strona lub skarżący) opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej położonej w obrębie A, gmina A, o powierzchni 0,3831 ha, stanowiącą działki o nr: "[...]", powstałe w wyniku podziału działki nr "[...]", zatwierdzonego decyzją organu I instancji z dnia "[...]", w wysokości 8 727,60 zł. Wskazana decyzja została wydana po ponownym rozpoznaniu sprawy w związku z uchyleniem przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" uprzednio wydanej decyzji organu I instancji z dnia "[...]",ustalającej opłatę adiacencką w wysokości 11 372,40 zł.

W uzasadnieniu podniesiono, że obszar, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość położony jest na terenie, dla którego została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a wydzielone działki przeznaczone są na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Stwierdzono, że zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Gminy z dnia 22 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem wynosi 30%. Jak wynika zaś z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 27 września 2018 r. wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę 175 283 zł, natomiast po podziale na kwotę 204 375 zł. Wzrost wartości wyniósł zatem 29 092,00 zł. Organ I instancji zaznaczył, że do szacowania wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Stwierdzono, że cechy przyjęte do porównania w procesie wyceny, czyli przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego, położenie gruntu (lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa), dostępność komunikacyjna, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, wielkość pola powierzchni (popyt "powierzchniowy"), stan zagospodarowania gruntu, a także ewentualnie utrudnienia oraz ograniczenia, stanowią główne atrybuty mające wpływ na wartość gruntu. Do porównania przyjęto ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchniach od 2501m² do 10000m² (nieruchomość przed podziałem) oraz do 2500m² (nieruchomość po podziale), leżących w Gminie A oraz gmin sąsiadujących z miastem A, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wobec przyjętych ustaleń uznano, że sprawie zostały spełnione przesłanki dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła strona skarżąca, domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania, względnie przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Skarżący podniósł liczne zastrzeżenia dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego. W jego ocenie nie ustalono w sposób prawidłowy poziomu cen rynkowych nieruchomości na dzień 27 września 2018 r., jak również nie ustosunkowano się w sposób dostateczny do zależności zachodzącej między wartością nieruchomości a upływem czasu. Nie wykazano również podobieństwa między nieruchomościami porównawczymi a wycenianą działką, zaś do porównania przyjęto zbyt małą ilość obiektów porównawczych. Zaznaczono, że podział nieruchomości nastąpił ponad 2 lata przed datą wyceny, a rzeczoznawca stwierdził, że w badanym okresie nie stwierdzono wzrostu cen gruntów porównywalnych. Zarzucono, że baza nieruchomości stworzona przez rzeczoznawcę jest zbyt mała, bowiem liczy jedynie 4 nieruchomości, podczas gdy w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że do porównania należy przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Skarżący podał również, że brak charakterystyki bazy danych nieruchomości, spośród których wybrano nieruchomości porównywane, uniemożliwia ustalenie, jaki jest rozmiar rynku lokalnego na terenie gminy A oraz jaki jest przekrój cen gruntów, a także jaka jest skala i przyczyny zróżnicowania cen. Wskazał przy tym na znaczną rozbieżność cen, co według skarżącego może budzić wątpliwości, czy przyjęte do porównania nieruchomości, są pod względem faktycznym i prawnym rzeczywiście nieruchomościami porównywalnymi. Podkreślono, że rzeczoznawca nie przedstawił warunków transakcji, które w przypadku metody porównywania parami są jedną z przesłanek jej zastosowania w myśl § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej jako: rozporządzenie w sprawie wyceny) i podobnie jak pozostałe elementy (znane ceny transakcyjne i cechy nieruchomości) powinny mieć odzwierciedlenie w operacie. Skarżący zakwestionował również datę wizji terenowej nieruchomości wskazanych w operacie oraz brak oznaczenia przedmiotowych nieruchomości na mapie. Nie zgodził się też z oceną cechy dostępności komunikacyjnej przedmiotowej nieruchomości jako "słabej". W ocenie skarżącego powyższe wątpliwości wymagają przeprowadzenia czynności wyjaśniających, w szczególności wskazanie przez rzeczoznawcę majątkowego, które konkretnie nieruchomości zostały umieszczone w zbiorze nieruchomości określonym w przedłożonym operacie szacunkowym, co pozwoli również na skuteczne jego podważenie poprzez sporządzenie tzw. kontroperatu, który będzie uwzględniał inne nieruchomości niż te, wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę.