Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24 lutego 2023 r., sygn. I SA/Po 791/22

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Karol Pawlicki Asesor sądowy WSA Michał Ilski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Monika Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2023 r. sprawy ze skargi [...] i [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 05 października 2021 r. Wójt Gminy [...] ustalił A. D. i J. D. (dalej: "skarżący", "strona") właścicielom nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr ewidencyjnym [...] położonej w obrębie S. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości, będącej wynikiem jej podziału na działki o numerach [...] i [...] w wysokości [...] zł.

Podstawę prawną decyzji stanowiły przepisy: art. 104 § 1, art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst j. Dz. U. z 2021 r., poz. 753 - dalej: "k.p.a."), oraz art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. - dalej: "u.g.n."), w związku z uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 01 lipca 2009 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2009 r., nr [...], poz. 2605) oraz Uchwały Nr XXIV/209/2017 Rady Gminy [...] z dnia 08 listopada 2017 r. w sprawie zmiany stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2017 r., poz. 7336).

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że podział ww. nieruchomości został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy [...] z 09 kwietnia 2019 r. w trybie art. 93 ust. 1 u.g.n. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w dniu 08 lipca 2021 r., o czym pisemnie zawiadomiono stronę. Organ zlecił sporządzenie opinii, w formie operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowemu Z. S.. Następnie organ dokonał analizy tego operatu szacunkowego. W ocenie organu operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane prawem elementy i jest opracowany rzetelnie, sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz zasadami sztuki. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana jako wartość rynkowa według podejścia porównawczego metodą porównywania parami, zgodnie z przepisami art. 153 ust. 1 u.g.n. Stosownie do przyjętego podejścia i metody, rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku i wyboru nieruchomości o znanych cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego, zgodnie z zasadami określonymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - § 4 ust. 3. Dla potrzeb wyceny nieruchomości przed podziałem do analizy organ orzekający stwierdził, że biegły przyjął prawidłowo grunty niezabudowane o powierzchniach z przedziału od 4.271 m2 do 29.971 m2 przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub rolnych zabudowanych przed dalszym podziałem. Na potrzeby wyceny nieruchomości po podziale biegły przyjął do analizy grunty niezabudowane o powierzchniach z przedziału od 368 m2 do 2.300 m2 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biorąc pod uwagę powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w ocenie organu dobór transakcji dokonany został przez rzeczoznawcę majątkowego nie budził zastrzeżeń. Biegły ustalił i przedstawił w sposób czytelny w operacie cechy rynkowe nieruchomości wpływające na poziom cen na rynku lokalnym. Podał charakterystyki wycenianej nieruchomości oraz dokonał opisu nieruchomości przyjętych do porównań, zgodnie z przyjętą metodologią stworzył pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównywał kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Następnie rzeczoznawca wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisywanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami dobranymi do porównań. Zastrzeżeń organu nie budził także dobór cech nieruchomości w postaci lokalizacji, wielkości, uzbrojenia terenu, kształtu, a także dostępności komunikacyjnej oraz utrudnieniach w zagospodarowaniu. Tak sporządzony operat szacunkowy zdaniem organu wykazał, że w wyniku podziału wzrosła wartość rynkowa nieruchomości. W operacie szacunkowym określono wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł i po podziale na kwotę [...]zł. Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, obowiązującej w dniu 10 kwietnia 2019 r. w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, opłata adiacencką wynosi 20 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed jej podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale. W związku z powyższym, w ocenie organu uzasadnione było ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie [...]zł.

Pismem z 25 października 2021 r., skarżący odwołali się od powyższej decyzji, kwestionując ustalenia organu i podnosząc zarzuty wobec sporządzonej wyceny nieruchomości .