Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym przychód powstanie w całości w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym (umowy przyrzeczonej), w tym także z tytułu otrzymanego przed tą datą zadatku?

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym (winno być: stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym) przychód powstanie w całości w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym (umowy przyrzeczonej), w tym także z tytułu otrzymanego przed tą datą zadatku.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym.

W dniu 9 listopada 2023 r. Wnioskodawca jako Sprzedający zawarł z osobami fizycznymi będącymi Kupującymi przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego w zwykłej formie pisemnej (zwaną dalej - umową przedwstępną).

Wnioskodawca otrzymał od Kupujących kwotę (...) zł tytułem zadatku.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej do czasu podpisania umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) lokal mieszkalny wraz z miejscem parkingowym w dalszym ciągu pozostaje własnością Wnioskodawcy jako Sprzedającego.

Umowa przedwstępna przewiduje możliwość udostępnienia lokalu mieszkalnego celem rozpoczęcia robót mających na celu przystosowanie lokalu do indywidualnych potrzeb mieszkaniowych Kupujących, przy czym warunkiem koniecznym takiego udostępnienia jest przedstawienie przez Kupujących wykazu planowanych robót i ich projektu.

W dniu 1 grudnia 2023 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego Wnioskodawca wydał Kupującym jeden komplet kluczy do lokalu mieszkalnego wyłącznie w celu podjęcia działań o charakterze pomiarowym i adaptacyjnym.

W treści wskazanego protokołu zastrzeżono, iż w przypadku chęci podjęcia jakichkolwiek innych działań Kupujący przed ich rozpoczęciem zobowiązani są uzyskać zgodę Wnioskodawcy.

Kupujący w treści protokołu oświadczyli także, że nie będą w lokalu mieszkalnym mieszkać, ani wykorzystywać go na inne cele poza adaptacyjnymi.

Strony spisały dodatkowo stany liczników, gdyż do czasu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (umowy przyrzeczonej) przenoszącej własność to Kupujący będą ponosili koszty związane z mediami i eksploatacją mieszkania na zasadzie refakturowania (opłaty na fundusz remontowy, ogrzewanie, energia elektryczna, woda itp).

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym w formie aktu notarialnego (umowy przyrzeczonej) ma nastąpić w terminie do 31 maja 2024 r.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym przychód powstanie w całości w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym (umowy przyrzeczonej), w tym także z tytułu otrzymanego przed tą datą zadatku?

Państwa stanowisko w sprawie

Ustawa o CIT nie zawiera definicji przychodu, jednak w art. 12 ustawy o CIT wymienione zostały przykładowe rodzaje przychodów, moment ich powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT: Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT: Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik powinien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne.

Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ustawy o CIT: Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: 1. wystawienia faktury albo 2. uregulowania należności.

Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu.

Ponadto należy dodać, że jeśli zaistniałe powyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT: Do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT sformułowanie "pobrane wpłaty lub zarachowane należności", odnosi się do pobranych przedpłat, zaliczek i zadatków na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy rzutujący na podstawę opodatkowania.

Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają . charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych.

Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zadatków nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

Należy zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie - nieruchomości) ustawodawca uzależnia od "wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej.

Umowa przenosząca własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 kodeksu cywilnego jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Szczegółowe przepisy kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

Mając na względzie powyższe, odnosząc się do przepisu art. 12 ust. 3a i art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym przychód powstanie w całości w dacie zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym (umowy przyrzeczonej), w tym także z tytułu otrzymanego przed tą datą zadatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: ustawa o CIT), nie zawiera definicji przychodu. W art. 12 ustawy o CIT wymienione zostały jednak przykładowe rodzaje przychodów, moment ich powstania i wyłączenia z katalogu przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy:

Literalna wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik winien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem jakiekolwiek przychody lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie majątkowe.

Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Stosownie do treści art. 12 ust. 3a ustawy o CIT:

Z powyższego przepisu wynika więc, że pierwszeństwo w kształtowaniu daty powstania przychodu ma dzień dokonania czynności - wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, wykonania usługi lub jej częściowego wykonania, przy czym dzień wystawienia faktury lub uregulowania należności jest ostatecznym terminem, który stanowi o dacie powstania przychodu. Ponadto dodać należy, że jeśli zaistniałe wyżej zdarzenia wystąpią po dniu wystawienia faktury, czy po dniu dokonania zapłaty należności, o momencie powstania przychodu decydują te dni, a nie fakt zaistnienia konkretnego zdarzenia.

W myśl natomiast art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT:

Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sformułowanie „pobrane wpłaty lub zarachowane należności”, odnosi się do pobranych przedpłat i zaliczek na poczet dostaw towarów i usług, których wykonanie jest odroczone w czasie i dopiero po realizacji łączącej strony umowy wystąpi przychód podatkowy rzutujący na podstawę opodatkowania.

Regulacja zawarta w tym przepisie stanowi odstępstwo od ogólnych reguł ustalania przychodów z działalności gospodarczej, a warunkiem jego zastosowania jest uznanie, że otrzymane kwoty mają charakter zaliczek (zadatków) na poczet towarów i usług, które zostaną dostarczone (wykazane) w następnych okresach sprawozdawczych. Co do zasady zatem, kwoty otrzymanych zaliczek (zadatków) nie stanowią przychodu dla celów podatku dochodowego.

Należy jednak podkreślić, że ww. zadatki (przedpłaty) nie mogą być anonimowe. Ich dokumentowanie i ewidencja powinna być prowadzona w sposób przejrzysty, pozwalający na przyporządkowanie pobranych wpłat do danej usługi bądź do danego towaru i konkretnego nabywcy. Z faktury lub umowy powinno jednoznacznie wynikać, które pobrane wpłaty lub zarachowane należności są zaliczkami (zadatkami). Nie wszystkie bowiem wpłaty będą zaliczkami i przedpłatami niestanowiącymi przychodów podatkowych. Do przychodów nie zalicza się tylko tych zaliczek i przedpłat, które można przyporządkować do dostawy konkretnego towaru, czy też konkretnej usługi, która zostanie wykonana w określonym terminie realizacji. Użyte w art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT sformułowanie „zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych”, wskazuje, iż chodzi o takie dostawy towarów lub usług, co do których w momencie pobrania wpłaty nie ma wątpliwości, że zostaną faktycznie wykonane.

Dokonując rozstrzygnięcia na gruncie analizowanej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie – nieruchomości) ustawodawca uzależnia od „wydania rzeczy”, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

W myśl w art. 155 - 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej KC, (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.), zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 KC, natomiast art. 158 KC określa właściwą formę dla tej czynności prawnej.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ww. ustawy:

Użyte wyżej sformułowanie należy rozumieć jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają więc moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym. Zgodnie z normami prawa cywilnego ani wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki (zadatku), czy też fakt oddania budynku do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 KC, zaś art. 158 KC określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 KC umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Ponadto zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o CIT:

Skutki podatkowe następują więc w momencie przeniesienia własności przedmiotu umowy. Stosownie natomiast do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane należności są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę (zadatek) na poczet przyszłych świadczeń.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, iż datą uzyskania przychodów będzie data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

W świetle powołanych regulacji, datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.

Zatem obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w momencie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, także w zakresie otrzymanego uprzednio zadatku.

W świetle powyższego Państwa stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa(t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pańtwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).