Czy możliwe będzie uzyskanie odszkodowania, gdy uchwalenie planu ogólnego obniży wartość nieruchomości?

Reforma planowania przestrzennego, która weszła w życie 24 września br., rodzi wiele pytań o wpływ nowych instytucji prawnych (w szczególności planu ogólnego) na zakres władztwa planistycznego gminy, uprawnienia właścicieli nieruchomości do zagospodarowania przestrzeni w ramach prawa własności, a także o możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń odszkodowawczych. Kwestie te w ograniczonym stopniu miały znaczenie w poprzednim reżimie prawnym, gdy aktem poprzedzającym uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego było studium. Jednak teraz stają się istotne, bo w miejsce studium pojawia się plan ogólny, który ‒ w odróżnieniu od studium ‒ jest aktem prawa miejscowego i ma znaczenie dla określenia treści innych aktów planowania przestrzennego. Niestety, analizując przepisy zmienione na mocy ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688; dalej: nowelizacja), nie zawsze można w sposób jednoznaczny odpowiedzieć na powyższe pytania. Okazuje się, że nowe przepisy są niespójne albo niejednoznaczne. Do momentu pojawienia się pierwszych orzeczeń sądów (administracyjnych i cywilnych) wiele kwestii będzie z pewnością przedmiotem rozmaitych interpretacji, zapewne nierzadko ze sobą sprzecznych.

jak zmieni się władztwo gminy

Niewątpliwie po wprowadzeniu planów ogólnych gminy zyskają większy wpływ na to, gdzie będzie mogła rozwijać się zabudowa i jaki będzie miała charakter. Skuteczniej będą mogły przeciwdziałać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.

Z uzasadnienia do ustawy wynika, że wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, jakim jest plan ogólny, obejmujący swym zasięgiem obszar całej gminy, stanowi odpowiedź na potrzebę zwiększenia władztwa planistycznego gminy w zakresie kreowania polityki przestrzennej.

Dlaczego oceniono, że wpływ gminy powinien być większy? Jedną z najlepiej zidentyfikowanych wad ustępującego systemu planistycznego jest niewystarczająca rola studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (piszemy o nim w czasie teraźniejszym, bo pomimo wejścia w życie reformy studia te nie zostały jeszcze wygaszone, zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.). Ponadto studium jest uznawane za dokument zbyt rozbudowany oraz cechujący się dużą niespójnością w zakresie przyjmowanego stopnia szczegółowości w formułowaniu ustaleń istotnych dla określenia sposobu zagospodarowania terenów, przyjmowanej terminologii, układu tekstu, co stanowiło istotną barierę na drodze do integracji informacji o ustaleniach tego dokumentu na poziomie kraju. Analiza studiów w kontekście możliwości inwestycyjnych wymagała indywidualnego podejścia do każdego dokumentu, przez co były to opracowania trudne w percepcji dla przeciętnego odbiorcy.