Interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.49.2024.2.KD

Opodatkowanie przychodów z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismami, które wpłynęły 28 lutego 2024 r. oraz 13 marca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (po uzupełnieniu wniosku)

W związku z planowanym rozpoczęciem wynajmu mieszkania przy ul. (…) w (…), polegającym na wynajmie krótkoterminowym mieszkania, chciałby Pan zwrócić się z prośbą o wydanie interpretacji podatkowej w sprawie opodatkowania tych przychodów.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Wynajem mieszkania ma charakter okazjonalny, czynności z nim związane nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, w celu obsługi najemców nie są zatrudniani pracownicy, a Pan nie korzysta z obsługi księgowej. Wpłaty za wynajem pobierane będą przez portale internetowe i przesyłane na Pana konto, a obsługą gości i wszelkimi formalnościami będzie zajmował się Pan samodzielnie. Klientów do wynajmu będzie Pan poszukiwał za pośrednictwem portali internetowych, a umowy z najemcami będą zawierane na krótki okres, np. 1, 2 dni lub tydzień, miesiąc. Ceny za najem lokalu ustalane będą za ww. okres. Przychody uzyskane z wynajmu będą przeznaczane na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania oraz wspomaganie budżetu domowego. W związku z powyższym, chciałby Pan ustalić, czy najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody z tego najmu chce Pan opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% za 2024 r. i za kolejne lata. Chciałby Pan podkreślić, że z najmem tego mieszkania nie były i nie będą powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości, itp. Z powyższych powodów, prosi Pan o wydanie interpretacji podatkowej w sprawie prawidłowego traktowania wynajmu mieszkania, jako najmu prywatnego, podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% za 2024 r. i za kolejne lata.

Posiada Pan obowiązek podatkowy w Polsce. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Jest Pan jedynym właścicielem mieszkania. Mieszkanie, które planuje Pan wynajmować nie stanowiło składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie zostało nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na całość budynku składają się przede wszystkim lokale mieszkalne, inwestycja klasyfikuje się w kategorii PKOB 112, obejmującej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w klasie 1122 „budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach”. Umowy najmu mieszkania są podpisane z Panem, jako osobą fizyczną. Planowany przez Pana najem nie będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226). Wynajmuje Pan długoterminowo dwa inne mieszkania.

Przychody z tego najmu chce Pan opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% za rok 2024 i za kolejne lata. Chciałby Pan podkreślić, że z najmem tego mieszkania nie były i nie będą powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, recepcja, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości, itp.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy przychód uzyskany przez Pana z tytułu najmu mieszkania będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz, czy może Pan opodatkować te przychody według stawki 8,5% przychodów, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie

Przychód uzyskany przez Pana z tytułu najmu mieszkania będzie stanowił przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz może Pan opodatkować te przychody według stawki 8,5% przychodów, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

·wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

·celu zarobkowego,

·ciągłości,

·zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to taka działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W tym miejscu wskazać należy na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Zatem przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest bowiem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – kwalifikuje je do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan rozpoczęcie wynajmu mieszkania, polegającego na wynajmie krótkoterminowym mieszkania. Jest Pan jedynym właścicielem mieszkania. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Wynajem mieszkania ma charakter okazjonalny, czynności z nim związane nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, w celu obsługi najemców nie są zatrudniani pracownicy, a Pan nie korzysta z obsługi księgowej. Wpłaty za wynajem pobierane będą przez portale internetowe i przesyłane na Pana konto, a obsługą gości i wszelkimi formalnościami będzie zajmował się Pan samodzielnie. Klientów do wynajmu będzie Pan poszukiwał za pośrednictwem portali internetowych, a umowy z najemcami będą zawierane na krótki okres, np. 1, 2 dni lub tydzień, miesiąc. Ceny za najem lokalu ustalane będą za ww. okres. Przychody uzyskane z wynajmu będą przeznaczane na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania oraz wspomaganie budżetu domowego. Z najmem tego mieszkania nie były i nie będą powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości, itp. Mieszkanie, które planuje Pan wynajmować nie stanowiło składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie zostało nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Na całość budynku składają się przede wszystkim lokale mieszkalne, inwestycja klasyfikuje się w kategorii PKOB 112, obejmującej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w klasie 1122 „budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach”. Umowy najmu mieszkania są podpisane z Panem, jako osobą fizyczną. Planowany przez Pana najem nie będzie spełniał przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajmuje Pan długoterminowo dwa inne mieszkania.

Zatem, najem nieruchomości będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm., dalej: „ustawa o ryczałcie”):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie:

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie:

Z powyższych przepisów wynika, że przychody uzyskiwane przez podatników z tytułu wynajmu składników majątku, które należą do ich majątku prywatnego i nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą - podatnicy są zobowiązani opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Mając na uwadze zaprezentowane powyżej przepisy prawa podatkowego oraz sprawy stwierdzam, że skoro lokal mieszkalny nie jest i nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, to uzyskiwane przez Pana przychody z jego najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskiwane przychody z najmu nieruchomości w takiej sytuacji podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawki określonej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem, Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).