Interpretacja indywidualna z dnia 20 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.475.2023.4.JS

Skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – samoistnie – w piśmie z 10 listopada 2023 r. (wpływ 13 listopada 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie 9 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

E. Sp. z o.o. (obecnie E.D.) (dalej: Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

K. Sp. o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

K. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający/Zbywca”) – Zainteresowany niebędący stroną postępowania – jest podmiotem, którego działalność polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Powyższa działalność skupia się głównie na realizacji inwestycji w obiekty, które następnie są przez Zbywcę wynajmowane lub sprzedawane do podmiotów trzecich. Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

E. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący/Nabywca”) – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Przedmiotowy wniosek dotyczy dostawy (i) hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym, portiernią i pompownią oraz (ii) budowli, pełniących funkcje pomocnicze względem budynków – wraz z prawem własności działki gruntu, na której są one posadowione (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.

Strony planują zawrzeć Transakcję w pierwszym kwartale 2024 r. (Państwa celem jest zawarcie Transakcji w styczniu 2024 r.)

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z:

1) zabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) położonych w miejscowości T. (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) (dalej: „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą o numerze Kw Nr (…) (dalej: „Grunt”).

2) naniesień w postaci:

a)hali magazynowej (dalej: „Hala”), portierni i pompowni (dalej łącznie: „Budynki”) o łącznej powierzchni użytkowej 37 569,95 m²

b)naniesień stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Budowli”), tj.:

-dróg, działki (…) i (…);

-placów manewrowych, działki (...) i (...);

-parkingów, działka (...);

-chodników, działki (...) i (...);

-ogrodzenia, działki (...) i (...);

-masztów oświetleniowych, działki (...) i (...);

-paneli reklamowych;

-masztów flagowych, działka (...);

-instalacji wodociągowej, działki (...) i (...);

-sieci kanalizacyjnej, działki (...) i (...);

-sieci energetycznej, działki (...) i (...);

-instalacji gazu, działki (...) i (...);

-zbiornika wody przeciwpożarowej, działki (...).

Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynki oraz Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione przez Sprzedającego oraz oddawane do użytkowania w dwóch etapach.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego P. w S. (...) 2021 r. (sygn. (…)) nie zgłosił sprzeciwu, co skutkowało pozwoleniem na użytkowanie.

W ramach wczesnego dostępu (tj. wydania najemcy pozwolenia na użytkowanie powierzchni w celu przygotowania jej do jego indywidualnych potrzeb, na własne ryzyko oraz w terminie i zakresie uzgodnionym z wynajmującym) (...) 2021 r. powierzchnia hali magazynowej została wydana jedynemu najemcy. W tej dacie rozpoczęto również faktyczne użytkowanie pozostałych ww. Budynków oraz Budowli. Formalne rozpoczęcie świadczenia usług najmu miało miejsce (...) 2021 r.

Decyzją P. w S. z (...) 2023 r. nr (...) (sygn. (...)) udzielono pozwolenia na użytkowanie hali magazynowej (etap II, (...). Należy wskazać, że w wyniku tej decyzji budynek Hali został ulepszony, a wartość ulepszeń przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Pozostałe Budynki i Budowle nie były przedmiotem ulepszeń, przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Na moment złożenia wniosku wynajęte jest 100% nadającej się do najmu powierzchni użytkowej Nieruchomości.

Należy wskazać, że w całości lub częściowo poza Gruntem mogą znajdować się przyłącza do wszystkich lub niektórych sieci.

Na Gruncie została ustanowiona (i) służebność gruntowa odpłatna i na czas nieoznaczony na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę numer ewidencyjny (...) objętej księgą wieczystą numer (...), polegająca na prawie posadowienia na nieruchomości obciążonej elektroenergetycznej linii kablowej średniego napięcia sn-15K, w pasie gruntu o szerokości 1 metra wzdłuż południowej granicy tej działki, w celu swobodnego dostępu do tej linii kablowej, umożliwiającej jej użytkowanie, konserwację. Zgodnie z treścią służebności W. K. i A. T., działający łącznie za spółkę pod firmą „B.” spółka z o.o., wyrazili zgodę na przyłączenie kolejnych odbiorców do ww. linii kablowej, oraz (ii) nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność gruntową, polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość składającą się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (...) i (...), pasem gruntu o szerokości 8 (ośmiu) metrów, zaznaczonym na mapie wpisanej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego pod nr (...) (...) 2020 r. – na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr ewidencyjny (…).

Na Nieruchomości ustanowiona jest hipoteka umowna, hipoteka nie będzie przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji.

Ponadto należy wskazać, że:

- drogi, parkingi, chodniki itp. naniesienia wchodzące w skład Nieruchomości są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- na moment złożenia wniosku, jak również na moment Transakcji umowy najmu dotyczące powierzchni użytkowych Nieruchomości nie zostaną rozwiązane (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z umowy najmu przejdą na Kupującego);

- pewne Budynki (np. portiernie) oraz pewne części Budynków (pomieszczenia o przeznaczeniu technicznym) nie są – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie są lub nie mogą być przez nich bezpośrednio użytkowane. Są one jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków będących przedmiotem najmu i, tym samym, służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- pewne Budynki (np. portiernie) oraz pewne powierzchnie Budynków mogły być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

- Budowle były i są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków będących przedmiotem najmu zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych tych Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynek i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą głównie realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (...) oraz ich wynajmem. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w budynku hali, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy i nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo wskazali Państwo, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków, umowy sprzedaży nieruchomości oraz ustanowienia służebności gruntowych zawartej (...) 2020 r. z B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (repertorium A nr (...)).

Na moment nabycia Nieruchomości Grunt nie był zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Budynki oraz Budowle zostały wzniesione/ulepszone w 2021 i 2023 r. przez Sprzedającego. Jak zostało wskazane powyżej, Budynki i Budowle zostały formalnie oddane do użytkowania (...) 2021 r. i (...) 2023 r., zaś faktycznie udostępnione pierwszemu najemcy (...) 2021 r. w zakresie etapu I (Budynki oraz Budowle), oraz (...) 2023 r. (powierzchnia biurowa) i (...) 2023 r. (powierzchnia magazynowa) w zakresie etapu II (zmodernizowana Hala).

Oznacza to, że część Budynków (powierzchni Budynków) i Budowle została przekazana najemcom lub była wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Natomiast zmodernizowany Budynek Hali (jego powierzchnie) został wydany najemcom lub też rozpoczęto jego wykorzystywanie na potrzeby świadczenia usług najmu, mniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie w celu wykonywania działalności opodatkowanej polegającej na długoterminowym wynajmie powierzchni komercyjnych i czerpaniu dochodów z wynajmu. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynki podlegające wynajmowi na rzecz najemców, zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający będzie zapewniał bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Sprzedający był stroną następujących umów w tym zakresie:

-umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

-umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umowy najmu dotyczącej Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z niej wynikające).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności);

2) prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej powierzchni Budynków;

3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemcę, w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej, m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

5) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6) wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8) dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, umowę najmu oraz umowy dodatkowe z najemcą, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9) pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10)zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane);

11)ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na rzecz Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych; na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane; należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w przyszłości nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3) dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

4) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

5) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, Państwa intencją będzie rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego.

Nie zostało jednak wykluczone tymczasowe korzystanie przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi) – np. w sytuacji, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa byłaby kontynuowana przez Sprzedającego i rozliczana następnie między Sprzedającym a Kupującym lub wystąpią Państwo do dostawcy o zgodę na cesję tej umowy na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Państwa intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Stąd – zamierzają Państwo złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą lub Sprzedającym. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem przywołanych powyżej wyjątków).

W piśmie uzupełniającym z 9 stycznia 2024 r. wskazali Państwo, jak niżej.

1.Wszystkie znane Spółce naniesienia znajdujące się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego oraz wskazaniem ich klasyfikacji, zostały szczegółowo wymienione w pkt 2 wniosku.

2.Wskazali Państwo, że na Nieruchomości znajdują się naniesienia stanowiące budynki w rozumieniu Prawa budowlanego: hala magazynowa (dz. (...) i (...)), portiernia (dz. (...)) oraz pompownia (dz. (...)). Ponadto na Nieruchomości znajdują się naniesienia stanowiące w ocenie Spółki budowle w rozumieniu Prawa budowlanego: drogi (dz. (...) i (...)), place manewrowe (dz. (...) i (...)), parkingi (dz. (...)), chodniki (dz. (...) i (...)), ogrodzenia (dz. (...) i (...)), maszty oświetleniowe (dz. (...) i (...)), maszty flagowe (dz. (...)), instalacje wodociągowe (dz. (...) i (...)), sieć kanalizacyjna (dz. (...) i (...)), sieć energetyczna (dz. (...) i (...)), instalacja gazu (dz. (...) i (...)), zbiornik wody przeciwpożarowej (dz. (...)).

3.Jednocześnie w celu uzupełnienia wniosku wskazali Państwo, że przedmiotem Transakcji nie będą panele reklamowe, ponieważ zostały zdemontowane w 2023 r.

4.Wszystkie naniesienia wymienione jako wchodzące w skład Nieruchomości zdefiniowanej w pkt 2 opisu stanu faktycznego wniosku (z uzupełnieniem dokonanym w piśmie) – będą przedmiotem sprzedaży. Żadne z tych naniesień nie należy do przedsiębiorstw przesyłowych.

5.Portiernia i pompownia znajdują się na działce nr (...). Hala magazynowa znajduje się na obu działkach tj. nr (...) i (...).

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W myśl art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług).

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) działki zabudowane budynkami i budowlami. Działki wraz ze znajdującymi się na nich ww. naniesieniami określają Państwo we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.634.2023.3.KK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-planowana sprzedaż budynków i budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, bo w tej części, gdzie zwolnienie przysługuje Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia,

-opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie objęta także sprzedaż gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.634.2023.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

E. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.