Interpretacja indywidualna z dnia 28 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.545.2023.2.AB

Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 18 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek niezabudowanych.

Uzupełniła go Pani pismem z 19 września 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pani K.D.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan B.D.

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 1993r. nabyła Pani wraz z mężem B.D. do współwłasności majątkowej małżeńskiej nieruchomość (...) składająca się z działki (...) o powierzchni (...) ha, która stanowiła łąkę rolną. Przedmiotową nieruchomość nabyli Państwo od osoby fizycznej w celu wykorzystania w gospodarstwie domowym do wypasania swoich zwierząt - (...) kozy i parę kur oraz do pozyskania siana dla tych zwierząt, które mieli Państwo kosząc trawę. W momencie zakupu w roku 1993 nabycie nieruchomości nie było w celu ewentualnej dalszej odsprzedaży w przyszłości.

Jednakże, ze względu na coraz to starszy wiek i poważane problemy zdrowotne, które pojawiły się u Pani w roku 2015 (choroba onkologiczna) a u Pani męża w roku 2016 (załamanie na zdrowiu, problemy psychiczne - leczenie trwa do dnia dzisiejszego), przedmiotowa nieruchomość została być przez Państwa wykorzystywana w gospodarstwie domowym i nie wykonywali Państwo na niej żadnych prac. Pani nie pracuję i jest na emeryturze, pod stałą kontrolą poradni onkologicznej. Pani mąż od roku 1990 prowadził własną działalność gospodarczą - Zakład remontowo-budowlany jednakże od (...).2021 r. mąż ma zawieszoną działalność gospodarczą z uwagi na zły stan zdrowia i niemożliwość wykonywania robót budowlanych związanych z zaburzeniami wywołanymi chorobą o podłożu psychicznym (na którą wpłynęło również załamanie się po ciężkiej chorobie onkologicznej Pani osoby). Zawieszenie działalności gospodarczej jest związane z tym, że od roku 2016 mąż już nie wykonywał żadnych prac remontowo-budowlanych. Tym samym mąż od roku 2016 nie osiąga żadnych dochodów. Działalność była prowadzona przez męża w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nigdy nie był podatnikiem podatku VAT i nigdy nie wystawiał faktur VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu. Na przedmiotowej nieruchomości nigdy nie była prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu ustawy o VAT - jak również nigdy nie były sprzedawane płody rolne z działalności rolniczej, ponieważ takowych Państwo nie mieli a nieruchomość była wykorzystywana tylko na własny użytek dla celów Państwa własnego gospodarstwa domowego. Ani Pani ani mąż nigdy nie byli rolnikami ryczałtowymi art. 2 ust 19 ustawy o VAT. W roku 2017 zmienił się plan zagospodarowania przestrzennego i nieruchomość znalazła się w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej o symbolu MNe.

Ze względu na coraz trudniejszą sytuację finansową i zdrowotną Pani i męża w roku 2021 wspólna decyzją postanowili Państwo podzielić przedmiotową nieruchomość na mniejsze działki aby część z tych działek sprzedać a pozostałą część pozostawić jako majątek w rodzinie. Bez podziału nieruchomości nie byliby Państwo w stanie sprzedać części działek a części pozostawić jak swój majątek. I tak decyzją z dnia (...).2021 r. Wójta Gminy nr (…) nieruchomość zapisana w Księdze Wieczystej nr (...) działka oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha została podzielona na dziewięć działek: nr (...) o powierzchni (...) ha, nr (...) o powierzchni (...) ha, nr (...) o powierzchni (...) ha, nr (...) o powierzchni (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha. W podatku od nieruchomości przedmiotowa nieruchomość jest zakwalifikowana jako „Łąka trwała ŁIV” i od takiej klasyfikacji jest odprowadzany podatek od nieruchomości.

W dniu (...).2023 r. dokonali Państwo sprzedaży jako współwłaściciele Pani i mąż B.D. pierwszej działki o nr (...) i pow. (...) ha. Sprzedana działka nie była zabudowana, nie była ogrodzona i nie była wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej MNe09 co wynika z zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy (...). Ponadto działka ta nie znajduje się w obszarze zdegradowanym oraz nie znajduje się w obszarze rewitalizacji. W ewidencji gruntów i budynków działka ta sklasyfikowana jest jako łąki trwałe (ŁIV). W dniu (...).2023r. dokonali Państwo jako współwłaściciele Pani i mąż B.D. sprzedaży dwóch kolejnych działek: (...) o powierzchni (...) oraz (...) o powierzchni (...) ha. Sprzedane działki graniczą ze sobą, są niezabudowane, nie są uzbrojone i mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na podstawie wydanego zaświadczenia przez Urząd Gminy (...) wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki położone są w terenach oznaczonych symbolem MNe09 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej a ponadto działki nie znajdują się w obszarze zdegradowanym oraz nie znajdują się w obszarze rewitalizacji. Z wypisu z Rejestru gruntów wynika, że działki te stanowią użytek „ŁIV - łąki trwałe”.

Następnie w dniu (...).2023 r. dokonali Państwo jako współwłaściciele Pani i mąż B.D. sprzedaży kolejnej niezabudowanej działki (...) o powierzchni (...) ha. Przedmiotowa działka nie jest uzbrojona i ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na podstawie wydanego zaświadczenia przez Urząd Gminy (...) wynika, że działka położona jest w terenach oznaczonych symbolem MNe09 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej oraz 10.KDD 08 - tereny dróg publicznych - dojazdowych. Ponadto przedmiotowa działka nie znajduje się w obszarze zdegradowanym oraz nie znajduje się w obszarze rewitalizacji. Z wypisu z Rejestru gruntów wynika, że działka ta stanowi użytek „ŁIV - łąki trwałe”.

Dwie działki nr (...) o powierzchni (...) ha oraz działka nr (...) o powierzchni (...) ha zostały kupione przez Gminę (...) ponieważ był to wymóg ze strony samej Gminy aby dokonać podziału przedmiotowej całej nieruchomości.

W przyszłości, jeżeli Państwa sytuacja finansowa i materialna będzie nadal trudna to będą Państwo zmuszeni do sprzedaży kolejnych działek o nr (...) oraz (...). Działka o nr (...) nie zostanie sprzedana, ponieważ znajduje się na niej (i zawsze znajdowała się) studnia z której woda jest doprowadzana do domu i z tej wody korzysta się na co dzień w domu.

Droga dojazdowa do wszystkich wydzielonych działek to droga gminna. Na wszystkich wydzielonych działkach nie były prowadzone żadne ulepszenia przed sprzedażą. Ogłoszenie na portal ogłoszeniowy dostępny do osób fizycznych zamieściliśmy sami bez udziału profesjonalnych firm zajmujących się obrotem nieruchomościami oraz bez jakichkolwiek reklam.

Pieniądze ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na bieżące, rosnące wydatki w zakresie remontu domu - remont nieszczelnego dachu w domu, w którym mieszkamy, wymiana centralnego ogrzewania związana z koniecznością wymiany pieca centralnego ogrzewania jak również coraz to bardziej pogarszającą się sytuację zdrowotną Pani i męża - zakup specjalistycznych drogich lekarstw (choroba onkologiczna i choroba psychiczna), rehabilitacja oraz wizyty lekarskie kontrolne i badania kontrolne.

Gdyby nie konieczność remontu domu a głównie wymiany pieca centralnego ogrzewania i instalacji z tym związanej - terminy wymiany zostały narzucone ustawowo przez prawo - oraz pogarszająca się sytuacja zdrowotna nie podjęliby Państwo decyzji o sprzedaży przedmiotowych działek.

Pismem z 19 września 2023 r. uzupełniła Pani opis stanu faktycznego następująco:

1.Zarówno Pani, jak i Pani mąż, nie są ani nigdy nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

2.Na pytanie Organu „Czy Pani lub Pani mężowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki nr (...)?” odpowiedziała Pani, że „Nie przysługiwało nam prawo od odliczenia podatku”.

3.Nie występowali Państwo do gminy o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jakiejkolwiek działki.

4.Na pytanie Organu „Czy to Pani lub Pani mąż występował o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości, który został zmieniony w 2017 r.?” odpowiedziała Pani, że cyt. „Nie występowaliśmy o to - inicjatywa gminy dla wielu działek na terenie całej gminy.”

5.Nie wnosili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki.

6.Nie zwiększali Państwo wartości działek w żaden sposób.

7.Nie zawierali Państwo przedwstępnych umów sprzedaży działek.

8.Nie udzielali Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej.

9.Posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości w postaci działek (przekazane około 30 lat temu od rodziców), których Państwo nie użytkują i nie są Państwu potrzebne. Jeśli będzie taka konieczność ze względu na wydatki m.in. związane ze zdrowiem czy remontem starego domu to z pewnością mogą Państwo zostać zmuszeni do sprzedaży ich części. Pozostałe chcą Państwo przekazać dzieciom lub wnukom jako darowiznę czy też jako spadek w testamencie.

10.Nie dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą przedmiotowych niezabudowanych działek będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz czy transakcje umowy sprzedaży niezabudowanych działek będą czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług VAT?

Pani stanowisko

W Pani ocenie jak również w Pani męża przedstawiona we wniosku sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pani jak i dla Pani męża działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy o VAT i nie będzie ani Pani ani mąż z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Działki stanowią Państwa wspólny majątek prywatny. Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) nie była nabyta przez Państwa z przeznaczeniem na cele prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolnika ryczałtowego i tego rodzaju działalność nie była prowadzona na działce. Ani mąż ani Pani nie są podatnikiem podatku VAT i nie prowadzą działalności gospodarczej. Przez cały czas działka była wykorzystywana dla Pani i rodziny celów prywatnych w tym wypas zwierząt domowych - (...) kozy i parę kur oraz zbieraniu siana. Działka ani jej część nie była przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich. Sprzedaż wydzielonych działek dokonywana jest w związku z zaspokajaniem Pani potrzeb mieszkaniowo-remontowych oraz Pani rodziny a przede wszystkim sfinansowaniem brakujących lekarstw, rehabilitacji jak również stałej kontroli lekarskiej z uwagi na stale pogarszający się stan zdrowia Pani i Pani męża. W celu dokonania sprzedaży wydzielonych działek nie uzbrajali Państwo terenu w żadne media (prąd, gaz, woda itp.) i nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie terenu działki ponadto co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem. Nie zawierali Państwo umów przedwstępnych i nie udzielali Państwo pełnomocnictwa do wykonywania w imieniu nabywców żadnych czynności ani uzyskiwania zezwoleń. Sprzedaż działek jest dokonywana w zwykły sposób charakterystyczny dla rozporządzania majątkiem osobistym. W przeszłości nigdy nie dokonywali Państwo żadnych sprzedaży nieruchomości, które miałyby wskazywać na prowadzenie przez Państwa działalności gospodarczej. Nadmienia Pani, że działka o nr (...) nie zostanie przez Państwa sprzedana, ponieważ znajduje się (i zawsze znajdowała się) studnia z której woda jest doprowadzana do domu i z tej wody korzysta się na co dzień w domu.

Jedyną czynnością, działaniem, jaką podjęła Pani wspólnie z mężem było wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości i wydzielenia działek.

Zgodnie jednak z ukształtowaną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem prezentowanym przez Dyrektora KIS, same tylko uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi o zawodowej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 września 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.292.2019.2.SS). W praktyce niemożliwe do zrealizowania planu w postaci zbycia części majątku prywatnego stanowiącego przedmiot współwłasności byłaby sprzedaż bez dokonania stosownego podziału Działki. Są to więc czynności niezmierzające do uatrakcyjnienia oferty sprzedaży, ani też uzyskania potencjalnie wyższej ceny. A jedynie są to czynności umożliwiające samą sprzedaż części udziałów we współwłasności działki. W przeciwnym wypadku, sprzedaż (z uwagi na to, że działka jest przedmiotem współwłasności) nie byłaby w ogóle możliwa.

W interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB Dyrektor KIS uznał, że: (...) „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (...) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (...), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

Również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27.04.2022 sygn. I FSK 1589/18 uznał, że nie każda aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje, iż można ją uznać za działalność gospodarczą i co za tym idzie - sprzedawcę za podatnika podatku VAT. W uzasadnieniu sąd odwołał się do wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach 180/10 i 181/10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia tego wynika jednoznacznie, że za podatnika VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują sprzedaży nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. O naliczeniu VAT nie powinny natomiast decydować takie aspekty jak czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Mając powyższe na uwadze, jak również całokształt opisanych okoliczności, sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pani jak i dla Pani męża czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie Pani podatnikiem VAT z tytułu przedmiotowej sprzedaży.

Uważa Pani, że jako sprzedający - Pani i Pani mąż - dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nie będziecie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT a zatem przedmiotowa sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 1993r. nabyła Pani wraz z mężem do współwłasności majątkowej małżeńskiej nieruchomość składająca się z działki (...), która stanowiła łąkę rolną. Przedmiotową nieruchomość nabyli Państwo od osoby fizycznej w celu wykorzystania w gospodarstwie domowym do wypasania swoich zwierząt - (...) kozy i parę kur oraz do pozyskania siana dla tych zwierząt, które mieli Państwo kosząc trawę. Ze względu na coraz to starszy wiek i poważane problemy zdrowotne, przedmiotowa nieruchomość została być przez Państwa wykorzystywana w gospodarstwie domowym i nie wykonywali Państwo na niej żadnych prac. Ze względu na coraz trudniejszą sytuację finansową i zdrowotną Pani i męża w roku 2021 wspólna decyzją postanowili Państwo podzielić przedmiotową nieruchomość na mniejsze działki aby część z tych działek sprzedać a pozostałą część pozostawić jako majątek w rodzinie. Bez podziału nieruchomości nie byliby Państwo w stanie sprzedać części działek a części pozostawić jak swój majątek. Decyzją z dnia (...).2021 r. Wójta działka oznaczona numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni (...) ha została podzielona na dziewięć działek. Kilka działek postanowili już Państwo sprzedać. Zarówno Pani jak i Pani mąż, nie są ani nigdy nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu. Na przedmiotowej nieruchomości nigdy nie była prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu ustawy o VAT - jak również nigdy nie były sprzedawane płody rolne z działalności rolniczej, ponieważ takowych Państwo nie mieli a nieruchomość była wykorzystywana tylko na własny użytek dla celów Państwa własnego gospodarstwa domowego. Ani Pani ani mąż nigdy nie byli rolnikami ryczałtowymi art. 2 ust 19 ustawy o VAT. Nie występowali Państwo do gminy o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jakiejkolwiek działki oraz nie wnosili Państwo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki. Zmiana w 2017 r. planu zagospodarowania przestrzennego działki wynikała z inicjatywy Gminy. Nie zwiększali Państwo wartości działek w żaden sposób. Nie zawierali Państwo przedwstępnych umów sprzedaży działek. Nie udzielali Państwo pełnomocnictwa osobie trzeciej. Przedmiotowa nieruchomość przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia. Pieniądze ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na bieżące, rosnące wydatki w zakresie remontu domu - remont nieszczelnego dachu w domu w którym mieszkamy, wymiana centralnego ogrzewania związana z koniecznością wymiany pieca centralnego ogrzewania jak również coraz to bardziej pogarszającą się sytuację zdrowotną.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż działek niezabudowanych będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pani wraz z mężem w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pani wraz z mężem działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią i męża opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, jedynie postanowiła Pani wraz z mężem podzielić przedmiotową działkę na mniejsze działki, aby część z tych działek sprzedać a pozostałą część pozostawić jako majątek w rodzinie. Jak Pani wskazała bez podziału nieruchomości nie byliby Państwo w stanie sprzedać części działek a części pozostawić jak swój majątek.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani wraz z mężem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Panią i Pani męża należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis stanu faktycznego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani oraz Pani męża – w związku ze sprzedażą działek – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek opisanych we wniosku, nie działa Pani oraz Pani mąż w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż opisanych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanych we wniosku działek nie występuje Pani oraz Pani mąż w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży wskazanych we wniosku działek nie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani K.D. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.