Interpretacja indywidualna z dnia 18 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.903.2022.4.MGO

Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 17 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług, w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 marca 2023 r. (wpływ 8 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) 1994 r. rodzice przekazali Pani w formie darowizny … ha … a ziemi rolnej zachowując przy tym służebność. Po pewnym czasie rodzice wyprowadzili się stamtąd. Mama kupiła mieszkanie w bloku w … a ojciec zamieszkał z Panią w …. Byli już starszymi ludźmi i nie mieli siły pracować na wsi. Na starość nie chcieli mieszkać razem, gdyż całe życie im się nie układało. Rodzice sprzedali sprzęty. Niestety była taka konieczność, gdyż kiedyś jeden z dawnych sąsiadów udaremnił próbę kradzieży traktora.

Próbowała Pani wynajmować sprzęt, aby obrobić pole (traktor) ale nie było to łatwe. Na wsi w porze od wiosny do jesieni ludzie mają swoją pracę i nie chcą nawet za pieniądze pomagać.

Mieszkała Pani od działki ok. (...) km. To trochę daleko, żeby dopilnować i obrobić ziemię. Dojazd kosztuje i dużo czasu pochłania, w dodatku jest Pani samotna i wówczas Pani była oraz miała pracę zawodową i troje dzieci na utrzymaniu. Ziemia była zaniedbana, budynki zaczęły podupadać. W domu zaczął przeciekać dach. Dach został naprawiony, ale zaczęły zapadać się podłogi i sufity. Budynki były bardzo stare. W dodatku zamieszkali tam bezdomni. Wykradli grzejniki, rury, wszystko co było z metalu. Zostały też powyrywane gniazdka, kontakty, wszystko co było wartościowe.

Prosiła Pani policję o pomoc. Przyjeżdżali tam na interwencję. Bezdomni opuszczali lokal a potem znowu wracali.

Dnia (…) 2018 r. w szpitalu w … umarł Pani ojciec. Mniej więcej w tym czasie zaczęło się duże zainteresowanie działką na wsi.

Zadzwoniła Pani do urzędu gminy w …, okazało się, że ziemia w miejscowości … została odrolniona tzn. zmienił się plan zagospodarowania.

Za porozumieniem z mamą złożyła Pani wniosek u geodety o podział ziemi na działki budowlane.

Dnia (...) 2021 Pani mama umarła.

W międzyczasie podjęła Pani decyzję o zburzeniu budynków, gdyż zagrażały zawaleniem. Poza tym w domu panował straszny fetor fekalii ludzkich. Przez kilka miesięcy z pomocą córki i zięcia usunęliście budynki, które były częściowo zawalone.

Dnia (...) 2022 sprzedała Pani 4 działki jednemu kupującemu za sumę … zł. Z czego 6% zapłaciła Pani pośrednikowi.

Za uzyskaną kwotę kupiła Pani stary dom w … za … zł. Część brakującej sumy pożyczyły Pani siostry. Zostały Pani jeszcze dwie działki. Jedna z tych działek ma (...) m². Rozważa Pani opcję podziału na mniejsze bo łatwiej będzie sprzedać po (...) m², gdy będzie Pani miała wolną gotówkę.

Nie zdawała Pani sobie sprawy, że sprzedaż kilku działek może być podstawą obciążania Pani podatkiem VAT. Przypadkiem się o tym Pani dowiedziała.

Wraz z siostrami odziedziczyła Pani mieszkanie mamy w (...). Siostry chcą, abyście sprzedały mieszkanie.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Działki sprzedane …, …, …, ... Pozostałe działki …, ...

Nie jest Pani czynnym płatnikiem VAT. Nie prowadzi Pani, ani nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „W jakim celu i z jakim zamiarem przyjęła Pani otrzymaną w darowiźnie nieruchomość?”, odpowiedziała Pani „Celem było zamieszkanie tam, pracowanie na roli. Była Pani zarejestrowana w KRUSie przez kilkadziesiąt lat.”

O mieszkaniu nie decyduje Pani sama, gdyż uzależniona jest Pani od sióstr. Siostry chcą sprzedać mieszkanie. Ale na chwilę obecną nie podjęłyście żadnych działań.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy odpłatne zbycie nieruchomości, o których mowa we wniosku, nastąpi/nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej?”, odpowiedziała Pani, „Nie nastąpi w wyk. działalności gospodarczej”.

Na pytanie Organu, „Kiedy planuje Pani odpłatne zbycie nieruchomości, o których mowa we wniosku?”, odpowiedziała Pani, „Nie wie Pani kiedy sprzedamy. Decyzja zależy od Pani sióstr i dzieci. Dwie działki obiecała Pani dzieciom. Możliwe, że będą chciały sprzedać działki, ale nie wie jeszcze kiedy”.

Nie posiada Pani innych nieruchomości na sprzedaż.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, innych niż te, o których mowa we wniosku?”, odpowiedziała Pani, że „Nigdy nie dokonała Pani sprzedaży nieruchomości.”

Na pytanie Organu, „Czy planuje Pani w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej we wniosku) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach?”, odpowiedziała Pani, „Nie planuje Pani transakcji nabycia i zbycia nieruchomości ani udziału.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Kiedy dokonała Pani podziału nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 1994 r. na działki budowlane?”, odpowiedziała Pani, „Podział nastąpił (…) 2021”.

Data nabycia mieszkania przez mamę w (...) 1998 r.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy i jakie działania marketingowe podejmie Pani w celu sprzedaży udziału w ww. nieruchomości?”, odpowiedziała Pani, „Obecnie żadnych działań Pani nie podjęła, remontu nie będzie.”

Na pytanie Organu, „W jaki sposób pozyska Pani nabywcę dla sprzedawanego ww. udziału w nieruchomości?”, odpowiedziała Pani, „Zależy od decyzji sióstr.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy i jakie działania marketingowe podejmie Pani w celu sprzedaży działek, o których mowa we wniosku?”, odpowiedziała Pani, „Nie podjęła Pani żadnych działań marketingowych”.

Na pytanie Organu, „W jaki sposób pozyska Pani nabywcę dla sprzedawanych działek, o których mowa we wniosku?”, odpowiedziała Pani, „Zależy od decyzji moich dzieci”.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy w odniesieniu do działek, które zamierza Pani sprzedać poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki (dodatkowego uatrakcyjniania)? Jeśli tak, to jakie, kiedy i w jakim celu?”, odpowiedziała Pani, „Nic nie zmieniłam”.

Na pytanie Organu, „Czy działki, o których mowa we wniosku, były/są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze?”, odpowiedziała Pani, „Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy itd.”

Na pytania Organu, „W odniesieniu do działek, które sprzedała Pani (...) 2022 r., powstałych z podziału nieruchomości otrzymanej w 1994 r. w drodze darowizny prosimy, aby wskazała Pani:

˗czy i jakie działania marketingowe podjęła Pani w celu sprzedaży ww. działek?

˗w jaki sposób pozyskała Pani nabywcę dla sprzedanych działek?

˗czy w odniesieniu do ww. działek, poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki (dodatkowego uatrakcyjniania)? Jeśli tak, to jakie, kiedy i w jakim celu?

˗czy ww. działki były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to należy wskazać (odrębnie dla każdej działki):”,

odpowiedziała Pani, „Nie podjęłam żadnych działań marketingowych.

Pośrednik sprzedał działki (swojemu sąsiadowi, w sumie z ogłoszenia pośrednika działki się nie sprzedały).

Nic nie zmieniłam (przez ubiegły rok nawet nieskoszona była trawa i chwasty).

Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, itd.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani wskazane działki przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia w formie darowizny do momentu sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, „Dopóki rodzice byli w stanie pracowali na roli. Ja pomagałam rodzicom. Ogólnie zajmowałam się trójką dzieci. Pracowałam też w handlu. W 2020 roku przeniosłam się do … wraz z ojcem. W … moi rodzice wybudowali dom. Mama w 1998 r. wyprowadziła się do …, do mieszkania. Od tamtego czasu dom niszczał i kilkakrotnie był okradany.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „W jaki konkretnie sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani udział w nieruchomości (mieszkaniu) przez cały okres posiadania tj. od momentu nabycia w drodze dziedziczenia do momentu planowanej sprzedaży?”, odpowiedziała Pani, „Obecnie mieszkanie jest wynajmowane w celu pokrycia kosztów utrzymania.”

Na pytanie Organu, „Czy przez cały okres posiadania wykorzystywała Pani przedmiotowe nieruchomości tj. działki oraz udział w mieszkaniu wyłącznie do celów osobistych (jakich?) jeśli nie, to z jakiego powodu nie wykorzystywała Pani tych nieruchomości wyłącznie do celów osobistych?”, odpowiedziała Pani, „Już pisałam pierwszym wniosku, że nie miałam możliwości uprawiać rolę. Miałam dzieci a poza tym sprzęty zostały sprzedane i traktor, gdyż posesja była systematycznie rabowana. Nie miałam czym uprawiać ziemię a (...) km to za daleko, aby dojeżdżać.”

Nie prowadziła Pani żadnej działalności na gruncie.

Nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych.

Na pytanie Organu, „Czy poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek, oprócz opisanego we wniosku podziału, tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. ogrodzenie, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?”, odpowiedziała Pani, „Ogrodzenie na działce jest od 1990 roku. Kanalizacji brak chociaż jest w ulicy. Na działce jest tylko szambo (…), energii elektrycznej brak. Od 15 lat odłączony został dom od sieci. Mama bała się, że koczujący tam bezdomni wywołają pożar, domy są w stanie ruiny.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Jakie działania marketingowe podjęła/podejmie Pani w celu sprzedaży udziału w nieruchomości będącej przedmiotem wniosku?”, odpowiedziała Pani, „Żadnych działań”.

Nie występowała Pani z wnioskiem zagospodarowania przestrzennego działek.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy w stosunku do wszystkich wymienionych we wniosku działek podejmowała Pani działania zmierzające do zmiany przeznaczenia terenu lub jakiekolwiek inne działania (oprócz wymienionych we wniosku), jeśli tak to kiedy i w jakim celu?”, odpowiedziała Pani, „Nie podejmowała Pani działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu.”

Nie udzielała Pani pełnomocnictwa.

W uzupełnieniu z 8 kwietnia 2023 r. wskazała Pani, że:

Mieszkanie po mamie odziedziczyła Pani z siostrami aktem notarialnym (…) 2021 r.

Mieszkanie w … jest wynajmowane od (...) 2022 r.

Mieszkanie jest wynajmowane wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy a jeśli tak to kiedy Pani mama poniosła nakłady na ulepszenie mieszkania w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania?”, odpowiedziała Pani, „Mieszkanie mamy było (jest) skromne, myślę, że nie poniosła nakładów na ulepszenie mieszkania w wys. co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania. Od czasu zakupu nigdy nie było w nim remontu.”

Na pytanie zadane w wezwaniu, „Czy Pani po odziedziczeniu mieszkania (udziału w mieszkaniu) poniosła nakłady na jego ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania? Jeśli tak to kiedy poniosła Pani te nakłady?”, odpowiedziała Pani, „Nie poniosłam nakładów na ulepszenie mieszkania. Ani ja ani moje siostry. Mieszkanie zostało pomalowane, gdy mama była w szpitalu, było to miesiąc przed jej śmiercią. Mama zmarła (…) 2021. Wraz z (moją) córką chciałyśmy zrobić jej niespodziankę. Własnoręcznie odświeżyłyśmy mieszkanie mamy. Nakład był niewielki (koszt farby i wałki).”

Na pytanie Organu, „Czy do momentu planowanej sprzedaży udziału w mieszkaniu poniesie Pani nakłady na jego ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania?”, odpowiedziała Pani, że „Nie będzie żadnego remontu mieszkania przed sprzedażą. Siostry i ja tak ustaliłyśmy. Nie mamy takich planów ani środków.”

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2023 r.

Czy wskutek czynności, których Pani dokona może Pani zostać płatnikiem VAT tj. czy może być Pani obciążona podatkiem VAT po sprzedaży kolejnych działek i mieszkania ?

Pani stanowisko w sprawie uzupełnione pismem z 5 marca 2023 r.

Nie jest Pani i nie była Pani płatnikiem VAT.

Z Internetu dowiedziała się Pani, że nie podlega VATowi z racji sprzedaży działek i mieszkania, gdyż to był tok losu a nie celowe Pani działanie w celu osiągnięcia korzyści materialnych.

Nigdy nie prowadziła Pani działalności polegającej na handlu ziemią ani nieruchomościami. Teraz też nie prowadzi Pani takiej działalności. Nigdy też nie nabyła Pani i nie sprzedała żadnej nieruchomości. Gdyby działka była bliżej Pani domu w … nie sprzedałaby jej Pani. Łza się w oku kręci. Żal Pani rodzinnego domu … ale też ma Pani dzieci i musi Pani myśleć o swojej i ich przyszłości.

Już nikt nie skorzystałby ze starego domu, chyba że bezdomni. Dom groził zawaleniem, stwarzał zagrożenie i jeszcze poniosłaby Pani odpowiedzialność, gdyby coś komuś się stało. Mogło też dojść do pożaru a blisko jest las.

Musiała Pani zburzyć dom bo wyglądał nieestetycznie.

Za pozyskane pieniądze oraz pożyczone od siostry kupiła Pani 2/3 innego starego domu w dobrym stanie (elektryka tylko do wymiany).

Dom jest (...) km od domu w ….

Jeszcze chciałaby Pani wykupić 1/3 udziału i docieplić dom oraz wymienić okna.

Nie powinna być Pani obciążona za sprzedaż kolejnych działek, gdyż nie jest Pani handlarzem. Ziemię otrzymała Pani darowizną ponad 20 lat temu i nie miała Pani w planach sprzedaży.

Uzyskane pieniądze ulokuje Pani w inny stary dom i da mu życie i będzie dbać o niego wraz ze swoimi dziećmi i wnukami.

Jeżeli chodzi o mieszkanie w …, też nie powinna Pani płacić VATu, gdyż to spadek

Ogólnie nie ma Pani dużych dochodów więc nie miałaby Pani funduszy aby opłacić podatek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.określone udziały w nieruchomości,

2.prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3.udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.).

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości a także udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Trzeba podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

W świetle art. 2 pkt 15 ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Pani, w celu dokonania sprzedaży działek oraz udziału w mieszkaniu podejmowała/będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny nie wystarczy, że jako taki został nabyty (darowany), istotny jest również sposób jego wykorzystania w całym okresie posiadania oraz działania podejmowane w celu jego sprzedaży. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przytoczyć orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że (...) 1994 r. rodzice przekazali Pani w formie darowizny ... ha ... a ziemi rolnej zachowując przy tym służebność. Po pewnym czasie rodzice wyprowadzili się stamtąd. Celem Pani było zamieszkanie tam, pracowanie na roli. Była Pani zarejestrowana w KRUSie przez kilkadziesiąt lat. Jednak jak Pani wskazała nie miała możliwości uprawiać rolę. Ziemia była zaniedbana, budynki zaczęły podupadać, były bardzo stare, w dodatku zamieszkali tam bezdomni.

Dnia (…) 2018 r. zmarł Pani ojciec. Ziemia w miejscowości została odrolniona tzn. zmienił się plan zagospodarowania. Za porozumieniem z mamą złożyła Pani wniosek u geodety o podział ziemi na działki budowlane.

W międzyczasie podjęła Pani decyzję o zburzeniu budynków, gdyż zagrażały zawaleniem.

Dnia (…) 2022 sprzedała Pani 4 działki jednemu kupującemu. Za uzyskaną kwotę kupiła Pani stary dom. Zostały Pani jeszcze dwie działki. Jedna z tych działek ma (...) m². rozważa Pani opcję podziału na mniejsze bo łatwiej będzie sprzedać po (...) m².

Działki sprzedane …, …, …, …. Pozostałe działki …, ….

Nie jest Pani czynnym płatnikiem VAT. Nie prowadzi Pani, ani nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Nie posiada Pani innych nieruchomości na sprzedaż.

Podział nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 1994 r. na działki budowlane nastąpił (...) 2021. Nie podjęła Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek. W odniesieniu do działek, które zamierza Pani sprzedać nie poczyniła Pani jakiegokolwiek działania dotyczącego zwiększenia ich wartości, nic Pani nie zmieniła. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Nie prowadziła Pani żadnej działalności na gruncie. Nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych.

Nie występowała Pani z wnioskiem zagospodarowania przestrzennego działek. Nie podejmowała Pani działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu. Nie udzielała Pani pełnomocnictwa.

Dnia (…) 2021 Pani mama zmarła. Wraz z siostrami odziedziczyła Pani mieszkanie. W celu sprzedaży udziału w ww. nieruchomości obecnie żadnych działań Pani nie podjęła, remontu nie będzie. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane w celu pokrycia kosztów utrzymania.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek i mieszkania.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do opodatkowania sprzedaży przez Panią działek należy stwierdzić, iż analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wskazała Pani, że nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Nie jest Pani czynnym płatnikiem VAT. Nie prowadziła Pani żadnej działalności na gruncie. Nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych. Nie poczyniła Pani żadnych inwestycji uatrakcyjniających nieruchomość. Działki nie była przedmiotem dzierżawy, najmu. Nie występowała Pani z wnioskiem zagospodarowania przestrzennego działek.

Działania podejmowane przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podział ziemi na działki budowlane był przeprowadzony w celu łatwiejszej ich sprzedaży. Dokonując sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, skorzystała Pani z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie, nie działa Pani w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działek w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji z tytułu sprzedaży działek nie będzie Pani obciążona podatkiem VAT.

Tym samym Pani stanowisko w odniesieniu do sprzedaży działek, że nie jest Pani płatnikiem VAT, jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii opodatkowania przez Panią sprzedaży udziału w mieszkaniu należy zaznaczyć, że obecnie mieszkanie jest wynajmowane w celu pokrycia kosztów utrzymania.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce przez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treść przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że skoro mieszkanie jest wynajmowane – to jest wykorzystywane w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Powyższe prowadzi do jednoznacznego wniosku, że przedmiotowe mieszkanie wykorzystywane jest w celu zarobkowym, a nie w celach osobistych. Czynność zbycia nieruchomości (udziału w mieszkaniu) nie mieści się zatem w zakresie zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy należy wskazać, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości – udziału w mieszkaniu, które jest wynajmowane w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, oraz w stosunku do której podejmowane są działania to dokonane czynności wykluczają jego sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wypełnia Pani bowiem przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a transakcja sprzedaży nieruchomości – udziału w mieszkaniu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z analizy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości – mieszkania (udziału w mieszkaniu) jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie mieszkania i jaki okres upłynął od tego momentu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia mieszkania. Wskazała Pani, że data nabycia mieszkania przez mamę to (…) 1998 r. Obecnie mieszkanie jest wynajmowane. Ponadto wskazała Pani, że mama nie poniosła nakładów na ulepszenie mieszkania w wys. co najmniej 30% jego wartości początkowej. Od czasu zakupu nigdy nie było w nim remontu. Jednocześnie Pani ani Pani siostry nie poniosły i nie poniosą nakładów na jego ulepszenie.

Zatem dostawa mieszkania (udziału w mieszkaniu) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Między pierwszym zasiedleniem a dostawą minął okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowego mieszkania (udziału w mieszkaniu) zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż mieszkania (udziału w mieszkaniu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu ustawy.

W konsekwencji powyższych ustaleń Pani stanowisko w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży mieszkania (udziału w mieszkaniu) jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaścicieli mieszkania.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.