Interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.14.2023.4.MD

Skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 27 marca 2023 r. (wpływ 27 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

sp. z o.o. (Kupujący, Spółka)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis transakcji.

Spółka sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jako Sprzedający oraz druga spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) jako Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości położonej w W.

W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie wszelkie prawa do dokumentacji dotyczącej inwestycji na Nieruchomości na Kupującego, w tym w szczególności:

- prawa własności intelektualnej, prawo własności nośników dokumentacji projektowej objętej prawami własności intelektualnej oraz gwarancje i rękojmie z umowy o prace projektowe, w szczególności autorskie prawa majątkowe (w tym także prawo własności nośników) do kompletnej dokumentacji projektowej inwestycji (projekt budowlany), do której została wydana Decyzja o pozwoleniu na budowę, z treści której wynika, że zatwierdzono projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla Sprzedającego obejmujące budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną na działce (dalej: Działka),

- prawo Decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę,

- prawa do wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej budowy na Działce.

Strony Umowy zobowiążą się także do zawarcia cesji umowy o prace projektowe w formie porozumienia trójstronnego, na podstawie którego Sprzedający przeniesie swoje prawa i obowiązki z umowy o prace projektowe na Kupującego.

2. Opis strony transakcji – Sprzedający.

Sprzedający jest spółką prawa polskiego, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Przeważający przedmiot działalności Sprzedającego stanowi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (kod PKD 68.10.Z). Sprzedający jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i na moment zawarcia Transakcji będzie spełniał definicję podatnika zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający w Umowie oświadczy, że nie jest spółką kontrolowaną przez Skarb Państwa.

3. Opis strony transakcji – Kupujący.

Kupujący jest spółką prawa polskiego, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Kupujący posiada status cudzoziemca w rozumieniu przepisów art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przeważający przedmiot działalności Kupującego stanowi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (kod PKD 41.10.Z). Kupujący spełnia definicję podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Opis przedmiotu transakcji – Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji będzie niezabudowana nieruchomość położona w W., stanowiąca Działkę gruntu, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Nieruchomość sklasyfikowana jest w KW jako grunty orne oznaczone symbolem R, jednak zgodnie z zaświadczeniem wydanym z upoważnienia Prezydenta Miasta, Działka położona jest na terenie, który został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną „MN” i komunikację „K”. Dodatkowo w KW Nieruchomości zostały odnotowane następujące informacje:

- wpis służebności przesyłu na rzecz firmy (…), nieodpłatnej i na czas nieokreślony – służebność przesyłu polegająca na korzystaniu z Nieruchomości w celu wybudowania (...) elektroenergetycznych linii kablowych nN, 2 elektroenergetycznych linii kablowych SN, (...) złączy elektroenergetycznych, stacji transformatorowej 15 kV (wraz z infrastrukturą A., tj. szafą M. oraz infrastrukturą T., tj. torem antenowym i anteną; wraz z otokiem uziemiającym o szerokości 0,5 m) wraz z wszelkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do ich eksploatacji, a także użytkowaniu drogi dojazdowej i korzystaniu z miejsc parkingowych dla pojazdów Spółki oraz korzystaniu przez uprawnioną Spółkę oraz podmioty przez nią upoważnione z tych urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem, a także swobodnym całodobowym prawie wstępu, przechodu, przejazdu, oraz dostępu do urządzeń elektroenergetycznych linii kablowych, złączy, stacji transformatorowej, infrastruktury A., infrastruktury T., w tym przy użyciu ciężkiego sprzętu, w celu eksploatacji, naprawy, remontów, konserwacji, modernizacji, usuwania awarii, demontażu oraz rozbudowy, dołożenia dodatkowych linii kablowych i przyłączania nowych odbiorców – w obrębie pasa gruntu wzdłuż przebiegu elektroenergetycznych linii kablowych, złączy kablowych oraz w obrębie pomieszczenia stacji transformatorowej o powierzchni (...) m² i w obrębie budynku i jego zewnętrznej elewacji na potrzeby infrastruktury A. i T., których położenie zostało oznaczone kolorami czerwonym i niebieskim, zaś zakres służebności kolorem pomarańczowym, na załączniku graficznym do aktu stanowiącego podstawę wpisu, a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywania nasadzeń w pasie gruntu wzdłuż przebiegu linii elektroenergetycznych i na gruncie zabudowanym innymi urządzeniami,

- Nieruchomość obciążona jest hipotekami zabezpieczającymi wierzytelności obligatariuszy obligacji serii A oraz wierzytelności obligatariuszy obligacji serii B wyemitowanych przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości od osób fizycznych na podstawie umów sprzedaży zgodnie z aktem notarialnym.

Ponadto:

- Nieruchomość poza dozwolonymi obciążeniami, przez które Strony rozumieją służebności na rzecz gestorów mediów oraz hipoteki, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami,

- Nieruchomość nie była i nie jest objęta umowami najmu, dzierżawy ani użyczenia, a ponadto Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

- Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych postępowań egzekucyjnych, sądowych ani administracyjnych,

- Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie są na niej posadowione żadne budynki, budowle, urządzenia ani inne obiekty budowlane (w tym należące do osób trzecich), a jej granice nie są sporne,

- Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej,

- Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

- Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

- Sprzedający posiada Nieruchomość w sposób niezakłócony i nie prowadzi z właścicielami, wieczystymi użytkownikami ani osobami trzecimi będącymi posiadaczami nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością żadnych sporów dotyczących, w szczególności, granic, immisji, służebności, praw bądź dostępu,

- W stosunku do Nieruchomości nie toczą się żadne postępowania dotyczące wywłaszczenia, podziału, scalenia lub postępowania egzekucyjne i nie istnieją podstawy do wszczęcia takiego postępowania wobec Nieruchomości,

- Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie lub finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego ani nie został sporządzony przez Sprzedającego odrębny bilans lub rachunek zysków i strat w odniesieniu do Nieruchomości,

- W części działki stanowiącej Nieruchomość, od strony ul. (…) znajduje się fragment nieruchomego zabytku archeologicznego. Z zastrzeżeniem zdania pierwszego, na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek inne zabytki nieruchome, Nieruchomość nie jest również wpisana do rejestru zabytków i nie jest objęta żadną inną formą ochrony zabytków (poza wpisem do gminnej ewidencji zabytków opisanym w zdaniu pierwszym niniejszego punktu). Na Nieruchomości nie są też prowadzone badania archeologiczne, w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

- Przeciwko Sprzedającemu nie jest prowadzone postępowanie upadłościowe, likwidacyjne lub restrukturyzacyjne,

- Przeciwko Sprzedającemu nie toczyły się postępowania egzekucyjne ani żadne inne, które w jakikolwiek sposób mogłyby ograniczyć prawo zbycia przedmiotu umowy,

- W odniesieniu do Nieruchomości została wydana na rzecz Sprzedającego przez Prezydenta Miasta ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę, zatwierdzająca projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, wraz z zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną na Działce.

5. Pozostałe informacje.

Strony Umowy nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Płatność z tytułu Transakcji nastąpi na podstawie umowy przekazu. Płatność zostanie dokonana bezpośrednio na rachunek depozytowy notariusza z rachunku bankowego podmiotu trzeciego. Podmiot trzeci zapewni finansowanie Transakcji Kupującemu.

Przedmiotowa Nieruchomość będzie wykorzystana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, Sprzedający uzyskał interpretację indywidualną, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że Sprzedającemu przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu nabycia Nieruchomości, z uwagi na to, że przedmiotowe nabycie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedający ma zamiar wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Treść uzupełnienia wniosku, jako że ma wpływ wyłącznie na rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w treści interpretacji dotyczącej tego podatku.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli dostawa nieruchomości dokonana na podstawie umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest od tego podatku zwolniona, to taka umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, skoro – jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 2 – dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, Umowa będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, w Państwa ocenie, Umowa Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość składającą się z jednej działki oraz wszelkie prawa dotyczące planowanej inwestycji na Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.50.2023.3.MD w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz z dodatkowymi prawami nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem,

- do omawianej transakcji, której przedmiotem ma być dostawa Działki, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.50.2023.3.MD.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.