Interpretacja indywidualna z dnia 15 lipca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.396.2022.2.AB

Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych będących towarami handlowymi.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych będących towarami handlowymi jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 20 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokali mieszkalnych będących towarami handlowymi.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca” lub „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym od osób prawnych („CIT”). Wnioskodawca podlega w Polsce opodatkowaniu od całości uzyskiwanych dochodów. Wnioskodawca jest na dzień złożenia Wniosku zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług („VAT”) i posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w (…) zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (…), składającej się z działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami: 1  i 2, w obrębie ewidencyjnym (…), o łącznym obszarze wynoszącym xxx m, nr KW (…) - zwaną dalej „Nieruchomością”; Nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, wybudowanymi ok. xxx r., tj. położonego na działce numer 2 - budynku murowanego, posiadającego (...)  („1”) oraz położonego na działce numer 1 - budynku murowanego, posiadającego (...) („1”), łącznie zwanych w dalszej części Wniosku „Budynkami”. Znajdujące się na Nieruchomości Budynki do (...) roku stanowiły oficyny budynku frontowego stanowiącego pierzeję ulicy (…). W wyniku działań wojennych i późniejszej rozbiórki budynek frontowy został rozebrany a w jego miejscu powstał nowy budynek nie powiązany z oficynami. Z tego powodu oba Budynki stanowią obecnie niezależne obiekty budowlane zlokalizowane na oddzielnych działkach. Oficyna 1 to obiekt (...). Oficyna 2 to obiekt (...). Począwszy od daty wybudowania Budynków były one wykorzystywane przez ich właścicieli lub najemców na cele mieszkalne lub na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatni lokatorzy opuścili Budynki w xxx roku. Nieruchomość w Księgach Wieczystych została oznaczona jako kategoria B - tereny mieszkaniowe. Co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej Budynków wykorzystywana będzie na cele mieszkalne. Wnioskodawca dokonał zakupu Nieruchomości jako towar handlowy w celach inwestycyjnych, czyli dla dalszej odsprzedaży. Odprzedaż będzie się odbywała na rzecz kupujących („Nabywcy”) na podstawie zawartych umów przedwstępnych i umów przyrzeczonych przenoszących własność wyodrębnionych z Nieruchomości lokali. Przedmiotem sprzedaży będzie xxx samodzielnych lokali mieszkalnych oraz xxx komórek lokatorskich, które będą stanowiły pomieszczenia przynależne do poszczególnych lokali („Lokale”). Lokale stanowią obecnie część Budynków. W ramach umowy Przyrzeczonej zostanie ustanowiona na rzecz każdego z Nabywców odrębna własność Lokali wynikająca z przeniesienia na danego Nabywcę prawa do wyłącznej własności części Nieruchomości obejmująca także własność pomieszczenia przynależnego oraz odpowiedni udział w gruncie i nieruchomości wspólnej (tj. części wspólnych Budynków i innych urządzeń, które nie będą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych Lokali „Nieruchomość Wspólna”), którego wysokość zostanie ustalona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 1048, ze zm. dalej: „Ustawa o Własności Lokali”). W skład Udziału w Nieruchomości Wspólnej będą wchodziły między innymi  (...), a także pomieszczenie pomocnicze oraz pomieszczenia techniczne. W ramach umów o określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum) właścicielom Lokali usytuowanych w Budynkach, do których przylegają balkony lub tarasy, będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z przyległych do tych lokali odpowiednio balkonów lub tarasów. Przed zawarciem umów z przyszłymi nabywcami Spółka zamierza poczynić nakłady na Nieruchomości w celu odtworzeniu stanu pierwotnego przy użyciu aktualnych odpowiednich technologii i materiałów, a także ulepszyć ją w opisanym poniżej zakresie. Na zlecenie Spółki prace w poszczególnych lokalach oraz nieruchomości wspólnej (w tym elewacji i jej części jak balkony i loggie) Budynkach i na elewacji Budynków wykonywane są przez zewnętrzne podmioty („Wykonawcy”). Prace zlecone Wykonawcom są wycenione i wykonywane dla całości Budynków oraz są dokumentowane fakturami. Spółka nie otrzymuje zatem od Wykonawców odrębnych faktur dotyczących poszczególnych Budynków lub ich części, a wynagrodzenie Wykonawców ma charakter ryczałtowy i nie jest alokowane do poszczególnych Budynków lub ich części. W ramach przywrócenia należytego stanu Nieruchomości spółka planuje przeprowadzić niezbędne prace („Nakłady”), w szczególności: a) naprawę ścian zewnętrznych i wewnętrznych poprzez usunięcie luźnych tynków, uśnięcia ewentualnych zanieczyszczeń i wykwitów biologicznych i chemicznych, usunięcie luźnych, uszkodzonych fragmentów ścian oraz uzupełnienie ubytków w konstrukcji i ponowne wykonanie tynków zabezpieczając ściany; b) naprawę w tym w razie konieczności wymianę całości lub części, instalacji wewnętrznych (z wyłączeniem instalacji gazowej); c) naprawę stropów, sufitów i posadzek; d) naprawę klatek schodowych w zakresie naprawy biegów i balustrad oraz ścian i sufitów; e) naprawę dachu polegającą na wymianie elementów zniszczonych f) wymianę pokrycia dachowego z papy na blachę płaską; g) udrożnienie i naprawa kominów; h) naprawę lub wymianę obróbek blacharskich na gzymsach i attykach; i) wymianę odtworzeniową stolarki okiennej i drzwiowej; j) naprawa ścian fundamentowych polegająca na usunięciu zanieczyszczeń i wykwitów biologicznych i chemicznych, usunięcie luźnych, uszkodzonych fragmentów ścian, uzupełnienie ubytków, wykonanie izolacji pionowej i poziomej ścian po naprawie w celu ich zabezpieczenia (w miejscach dostępnych izolacja zostanie wykonana metodą tradycyjną - odkrywkową w miejscach niedostępnych - metoda iniekcji); k) instalacja w Budynkach dwóch wind osobowych. Poniesienie przez Wnioskodawcę Nakładów w ramach Inwestycji zostało poprzedzone: - zgłoszeniem prowadzenia remontu - w zakresie remontu wewnątrz Budynków - uzyskaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę w zakresie remontu elewacji Budynków („Decyzja remontowa”) - uzyskaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy oficyny polegającej na wyposażeniu Budynku w dwie windy („Decyzja na przebudowę”). Uzyskanie Decyzji remontowej jest związane z wymogami prawa budowlanego bowiem remont dotyczy w tym zakresie przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych. Z kolei uzyskanie Decyzji na przebudowę warunkuje prowadzenie prac, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, jednak nie obejmująca zmiany charakterystycznych parametrów Budynków (jak np. kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji). Nakłady należy podzielić na takie, które mają na celu odtworzenie substancji budynków przy użyciu aktualnych odpowiednich technologii i materiałów („Nakłady remontowe”) i takie, które dotyczyły przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, czy adaptacji lub modernizacji i powodowały wzrost wartości użytkowej („Nakłady ulepszające”). Zarówno Nakłady remontowe oraz Nakłady ulepszające zostaną alokowane proporcjonalnie do poszczególnych Lokali podlegających sprzedaży. Wnioskodawca zamierza zatem uniknąć sytuacji, gdy poniesie on wydatki na Nakłady lub wynagrodzenia Wykonawców, które nie zostaną przyporządkowane, według przyjętego klucza alokacji, do poszczególnych Lokali. W Budynkach zostaną również wykonane prace na ostatniej kondygnacji Budynków („Ostatnia kondygnacja”). Dotychczas kondygnacja ta nie była wykorzystywana na cele mieszkalne, ale jako część nieruchomości wspólnej służyła wszystkim lokatorom. W wyniku prowadzonych prac, powierzchnia ostatniej kondygnacji zostanie doprowadzona do stanu w którym będzie spełniać warunki i normy pozwalające uznać, ją za powierzchnię mieszkalną. W konsekwencji na Ostatniej kondygnacji zostaną także wyodrębnione Lokale mieszkalne, których odrębna własność zostanie ustanowiona na rzecz nabywców. Lokale na Ostatniej Kondygnacji nie utworzą dodatkowej powierzchni Budynków, będą co do zasady zajmować dotychczasową powierzchnię, z tym zastrzeżeniem, że w niektórych lokalach w zależności od możliwości mogą zostać dobudowane antresole. Prace budowlane w ramach Inwestycji rozpoczęły się przed złożeniem Wniosku. Zakończenie powyższych prac jest planowane w 2022 r. i nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie ani dokonania zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy w trybie art. 54 Prawo budowlane. Przystąpienie do użytkowania remontowanych i przebudowanych Budynków może nastąpić zaraz po zakończeniu robót budowlanych i uporządkowaniu terenu budowy bez ingerencji organów nadzoru budowlanego. Tym samym prowadzone działania nie stanowią przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu art. 3 pkt 6) ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Sprzedający przewiduje, że w Umowach Przedwstępnych strony ustalą termin na zawarcie Umów Przyrzeczonych, których zawarcie uzależnione będzie od spełnienia następujących warunków, tj. od: a) uzyskania przez Spółkę dokumentów niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności Lokalu, b) uiszczenia przez Nabywcę pełnej ceny sprzedaży („Cena”), c) odbioru Lokalu przez Nabywcę. Spółka dopuszcza że odbiór techniczny i przekazanie lokali do używania może nastąpić przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, jednakże co do zasady będzie następować po zapłacie przez Nabywcę całej Ceny. Zgodnie z zamiarem Spółki Umowa Przedwstępna będzie przewidywała zapłatę ceny w ratach, na zasadzie zaliczek lub zadatku, wskazanych co do kwot i terminu w poszczególnych umowach. Spółka zakłada, że Nabywcami będą co do zasady osoby fizyczne dokonujące zakupu Lokali dla celów mieszkaniowych, jednakże nie można wykluczyć nabycia Lokal w ramach prowadzonej przez Nabywców działalności gospodarczej czy to w rozumieniu Prawa przedsiębiorców, czy Ustawy o VAT.